Le guide après Censi-Bouvard

Revendre mon bien LMNP en résidence étudiante ?

C’est possible à tout moment. Il faut toutefois considérer les frais de notaire, la durée d’amortissement comptable et, le cas échéant, les conditions de régularisation de TVA si vous l’avez récupérée. Une cession trop précoce peut réduire l’intérêt économique de l’opération.

Dois-je apporter de l’argent pour l’opération ?

Les banques demandent souvent un apport (frais d’acquisition et/ou ~10 % du prix). Selon votre profil et votre relation bancaire, un montage avec apport limité ou un crédit in fine peut être étudié. Nos spécialistes vous aideront à optimiser le financement.

Faut-il des assurances spécifiques ?

Le gestionnaire prend en charge l’exploitation et l’assurance de la résidence. Vous pouvez toutefois souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) et vérifier les couvertures prévues par le bail commercial. Pas de garantie loyers impayés à souscrire : le locataire contractuel est l’exploitant.

Quand commence l’amortissement ?

En régime réel, l’amortissement débute à la mise à disposition du bien (livraison ou fin de travaux). Il s’applique au mobilier et à l’immobilier (hors terrain) selon les durées d’usage.

Peut-on passer du LMNP au Censi-Bouvard ?

Non. Censi-Bouvard était un choix initial pour le neuf (dispositif clos). Après la période d’engagement, vous pouvez opter entre micro-BIC (abattement forfaitaire) et réel (amortissement), selon ce qui est le plus avantageux.

Qui meuble mon investissement en résidence étudiante ?

L’exploitant. Le logement est meublé selon un cahier des charges (lit, bureau, rangements, kitchenette équipée, etc.). Cela garantit l’homogénéité du parc et la conformité aux critères de la location meublée.

Le fisc peut-il remettre en cause mon LMNP ?

Oui si la qualification fiscale ou la comptabilité sont mal tenues. Avec un expert-comptable habitué au LMNP (régime réel ou micro-BIC), le risque est très faible et ses honoraires sont déductibles dans le cadre BIC.

Quelles charges sont déductibles en LMNP ?

Taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de dossier, garanties, honoraires d’expertise-comptable, assurances à votre charge, certains travaux et frais liés à l’exploitation selon le régime choisi. En réel, la liasse 2033 est établie par votre expert.

Peut-on générer un déficit imputable ?

Le déficit éventuel est de nature BIC : il se reporte sur les bénéfices de même nature (LMNP/BIC) selon les règles en vigueur, et non sur les revenus fonciers (formulaire 2044). L’amortissement permet souvent de neutraliser une partie significative du résultat.