En bref
En savoir plus sur les étudiants
Configuration actuelle des étudiants en France
Caractéristiques fondamentales
Le parc de logements étudiants en France est composé principalement de trois segments : les résidences universitaires publiques (CROUS), le parc privé classique et les résidences étudiantes gérées en LMNP. Selon les données du Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, la capacité des logements CROUS couvre moins de 15 % de la population étudiante, laissant un déficit important à combler par le secteur privé.
La population étudiante atteint aujourd’hui plus de 2,7 millions d’individus et continue de croître, tirée par la démocratisation de l’accès à l’enseignement supérieur et la mobilité internationale. Cette dynamique génère une forte demande en logements adaptés, meublés et bien situés.
Les résidences étudiantes LMNP peuvent être exploitées par des opérateurs privés ou associatifs. Les structures commerciales prennent de plus en plus d’importance car elles proposent des services modernes (internet, laverie, espaces communs) et répondent aux attentes des étudiants en matière de confort et de praticité.
Les revenus
Les revenus d’une résidence étudiante LMNP se composent principalement de :
Loyers étudiants
Loyers mensuels payés par les étudiants, souvent soutenus par les aides au logement (APL/ALS). Ces loyers constituent la principale source de revenus pour l’exploitant et donc pour l’investisseur.
Services additionnels
Revenus issus de prestations complémentaires comme la laverie, la restauration, le ménage ou encore les espaces de coworking.
Charges récupérables
Frais liés aux charges communes (eau, électricité des parties communes, internet) assumés en grande partie par les locataires via les provisions de charges.
Le contour réglementaire
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) encadre la location des résidences étudiantes. Les logements doivent être meublés et respecter certains critères (surface, équipements, sécurité). L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire, qui prend en charge la gestion locative et reverse les loyers.
Sur le plan fiscal, l’investisseur bénéficie d’avantages comme l’amortissement comptable du bien et du mobilier, ainsi que d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs grâce au régime BIC. Cela garantit un cadre stable et sécurisé.
Les aides financières
Les étudiants peuvent bénéficier de plusieurs aides, qui sécurisent indirectement le paiement des loyers :
-
APL (Aide Personnalisée au Logement) : principale aide versée par la CAF, accessible sous conditions de ressources pour réduire le coût du logement étudiant.
-
ALS (Allocation de Logement Social) : attribuée à certains étudiants non éligibles à l’APL, en fonction de leurs ressources et de leur situation familiale.
Les contraintes actuelles du marché
L'environnement
Les phénomènes démographiques actuels, à savoir l’augmentation du nombre d’étudiants et la mobilité internationale croissante, accentuent la pression sur le marché du logement. Selon l’INSEE et l’Observatoire de la Vie Étudiante, le nombre d’étudiants pourrait dépasser 3 millions d’ici 2030.
- • 2,7 millions d’étudiants en 2023
- • +250 000 étudiants supplémentaires attendus d’ici 2030
- • Moins de 15 % logés en résidences publiques (CROUS)
Les composantes de l’activité
Les facteurs décisifs qui structurent aujourd’hui le marché des résidences étudiantes sont :
- Croissance continue du nombre d’étudiants en France et à l’international
- Forte tension entre l’offre et la demande en logement
- Attractivité des grandes villes universitaires et métropoles régionales
- Soutien indirect par les aides publiques (APL/ALS)
Cet état de fait implique un marché structurellement porteur et sécurisant pour l’investissement en résidences étudiantes LMNP. Malgré la hausse des coûts de construction, la demande soutenue garantit des taux d’occupation élevés et une rentabilité pérenne.