En bref
Exemples de simulations financières – LMNP étudiant
Exemples indicatifs à but pédagogique – ne constituent pas un conseil personnalisé.
Comparons ici un investissement en logement étudiant au statut LMNP avec deux solutions classiques d’épargne-retraite. L’exercice est délicat car ces produits poursuivent des objectifs différents (constitution d’un capital vs. revenu régulier) et présentent des caractéristiques hétérogènes. Pour éclairer la comparaison, nous mettons en avant des paramètres chiffrables et homogènes : le coût mensuel moyen sur une même durée, ainsi que le revenu moyen net généré. Les chiffres ci-dessous reposent sur l’hypothèse d’une durée d’épargne (équivalente à la durée du crédit) de 15 ans et d’une tranche marginale d’imposition (TMI) de 28 %.
Période d’épargne (moyenne sur 10 ans)
| Assurance Vie | PINEL | LMNP étudiant |
|---|---|---|
| Capital transformé en rente 100 % réversible à 60 ans (taux actuels servis : 3,92 %). | Après la période de réduction d’impôt, les loyers sont imposés au micro-foncier (abattement 30 %). | Amortissements comptables (mobilier + immobilier) limitant la base imposable. Ensuite, régime micro-BIC (abattement 50 %) possible. |
| Rente brute 30 500 € | Loyers bruts 58 460 € | Loyers bruts 97 940 € |
| Charges 0 € | Charges 5 840 € | Charges 2 510 € |
| Imposition engendrée 4 660 € | Imposition engendrée 16 690 € | Imposition engendrée 21 500 € |
| Revenu net généré 25 830 € | Revenu net généré 35 920 € | Revenu net généré 76 460 € |
| Taux de rendement 5 % | Taux de rendement 8 % | Taux de rendement 12 % |
Période d’épargne (moyenne sur 15 ans)
| Assurance Vie | PINEL | LMNP étudiant |
|---|---|---|
| Capital acquis 58 090 € | Investissement T.T.C. 101 050 € | Investissement T.T.C. 135 000 € |
| Loyers bruts cumulés (a) 68 611 € | Loyers bruts 117 653 € | |
| Frais 2 271 € | Charges non récupérables (b) 7 056 € | Charges 3 264 € |
| Versements 44 640 € | Remboursement d’emprunt 115 225 € | Remboursement d’emprunt 181 730 € |
| Intérêts 13 450 € | Économie d’impôt 9 030 € | Récupération de la TVA 21 240 € |
| Effort d’épargne mensuel 248 € | Effort d’épargne mensuel 248 € | Effort d’épargne mensuel 248 € |
Conclusion
Le logement étudiant en LMNP combine des loyers généralement dynamiques dans les zones à forte demande et une fiscalité attractive via l’amortissement, ce qui peut améliorer le revenu net sur le long terme par rapport à certaines solutions traditionnelles.
Les performances passées et les exemples ci-dessus ne préjugent pas des performances futures. Un audit personnalisé est recommandé (situation patrimoniale, fiscalité, localisation, gestion, vacance, etc.).