🏘️ Résidences étudiantes : un placement sûr dans un marché sous tension
En 2025, le marché du logement étudiant est plus tendu que jamais. Les campus accueillent chaque année davantage d’étudiants, français et internationaux, mais l’offre locative ne suit pas, surtout dans les grandes villes. Face à ce défi, les résidences services étudiantes s’imposent comme une solution efficace, aussi bien pour les étudiants que pour les investisseurs.
📚 Un besoin structurel, une demande forte
Chaque rentrée, c’est le même casse-tête : trouver un logement proche des établissements, à un prix raisonnable, avec confort et sécurité. On estime à plus de 400 000 le déficit de logements étudiants en France en 2025. Malgré les efforts du Crous et des collectivités, l’offre publique reste insuffisante.
Résultat : les résidences LMNP privées affichent des taux d’occupation très élevés, souvent au-dessus de 95 %. À Lyon, Nantes ou Montpellier, ces logements sont pris d’assaut dès l’ouverture des réservations.
💼 Un investissement locatif clé en main
Investir dans une résidence LMNP, c’est acheter un studio meublé (généralement entre 15 et 25 m²) dans un immeuble dédié. Ce bien est ensuite loué via un bail commercial à un gestionnaire professionnel, qui s’occupe de tout : location, entretien, relation avec les locataires.
- Revenus réguliers et sécurisés grâce au loyer garanti
- Zéro gestion au quotidien : l’exploitant gère tout
- Entretien mutualisé des parties communes et du mobilier
- Avantages fiscaux attractifs grâce au statut LMNP
Le rendement brut constaté sur ce type d’actif varie généralement entre 3,5 % et 5 %, selon la localisation et la qualité du programme.
📍 Emplacement : le critère numéro un
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est crucial. Une résidence bien située — près des campus, des transports, des commerces — garantit une demande locative constante et facilite la revente.
- Toulouse : 120 000 étudiants, offre saturée
- Lille : diversité de formations, dynamisme économique
- Rennes : loyers stables, demande en hausse
- Montpellier : forte attractivité étudiante
- Nancy : bon rapport qualité/prix, tradition universitaire
🔎 Bien choisir son gestionnaire
Le succès de votre investissement dépend aussi de la qualité de l’exploitant. Il doit avoir une expérience solide dans la gestion de résidences LMNP, un bon taux de remplissage, une transparence sur les frais, et un engagement contractuel fiable (bail ferme de 9 ou 11 ans, indexation des loyers, etc.).
- Nexity Studéa
- Odalys Campus
- Cardinal Campus
- Réside Études (Les Estudines)
- UXCO
Il est recommandé de vérifier leur santé financière, leur réseau de résidences et les avis d’anciens locataires.
🧾 Fiscalité : LMNP, amortissements et TVA
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel demeure l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour ce type d'investissement.
Le régime réel simplifié s'avère particulièrement intéressant car il permet de déduire :
Les charges d'exploitation courantes (taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion) mais surtout les amortissements du bien immobilier et du mobilier. Ces derniers constituent un levier fiscal majeur : vous pouvez amortir le bien sur 25 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 7 ans, créant ainsi un déficit comptable qui réduit, voire annule, l'imposition sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
La récupération de la TVA représente un avantage non négligeable dans les programmes neufs. En optant pour le régime réel et en vous engageant à louer pendant 20 ans, vous récupérez la TVA à 20% sur le prix d'achat. Sur un studio à 150 000 €, cela représente 25 000 € récupérés, ce qui améliore significativement le rendement net de votre investissement.