📊 Rendement, fiscalité, revente : comment bien investir en résidence LMNP en 2025 ?
📊 Rendement, fiscalité, revente : comment bien investir en résidence LMNP en 2025 ? En 2025, la résidence LMNP se distingue comme un investissement solide, accessible et fiscalement optimisé. Voici les trois piliers d’un bon investissement : rentabilité, fiscalité et liquidité à la revente.
📈 1. Le rendement : sécurité et performance
Les résidences LMNP offrent un rendement brut entre 3,5 % et 5,2 % selon l’emplacement, l’exploitant et le niveau de service. Ce rendement, certes inférieur à certains biens plus risqués, présente l’avantage d’une grande stabilité grâce au bail commercial signé avec un gestionnaire professionnel.
VillePrix moyen studio (20 m²)Loyer annuel garantiRendement brutRennes95 000 €4 275 €4,5 %Montpellier98 000 €4 900 €5 %Lyon120 000 €4 800 €4 %
- Durée du bail et conditions de révision (souvent indexé sur l’IRL)
- Frais de gestion prélevés par l’exploitant
- Niveau de services offerts (accueil, laverie, petit-déjeuner…)
- Taux d’occupation moyen
Un bon rendement dépend aussi de la solidité de l’exploitant. La pérennité du bail est directement liée à sa santé financière.
🧾 2. Une fiscalité avantageuse grâce au statut LMNP
- Amortissement du bien (hors terrain) : permet d’effacer les loyers des revenus imposables pendant 15 à 20 ans
- Récupération de la TVA (20 %) : sous conditions, notamment si le bien est neuf et fait partie d’une résidence avec services
- Revenus faiblement imposés grâce au régime réel
Exemple simplifié (studio à 100 000 € TTC) : Prix HT = 83 333 € → récupération de 16 667 € de TVA. Amortissement annuel de l'immobilier : ~2 000 à 2 500 €. Revenus locatifs imposables quasi nuls pendant des années.
👉 Bon à savoir : l’option pour le LMNP nécessite de déclarer l’activité auprès du greffe (formulaire P0i) et de tenir une comptabilité, mais ces démarches peuvent être déléguées à un expert-comptable.
🏷️ 3. La revente : un point souvent négligé
- Revente occupée avec bail en cours : le nouvel acquéreur reprend le bail avec le gestionnaire.
- Valeur du bien fortement liée au bail et à la rentabilité future.
- Marché secondaire moins liquide que l’immobilier classique, mais dynamique pour les biens bien situés et bien gérés.
Conseil : privilégiez les résidences situées dans des villes à forte pression locative, et des gestionnaires ayant une bonne réputation sur le long terme. Cela facilitera une revente rapide avec peu de décote.