📋 LMNP, Censi-Bouvard, TVA : quelle fiscalité pour une résidence LMNP ?
Investir en résidence LMNP, ce n’est pas seulement profiter d’un bon rendement locatif, c’est aussi bénéficier d’un cadre fiscal particulièrement avantageux. Statut LMNP, récupération de TVA, amortissement, ou encore défiscalisation via le dispositif Censi-Bouvard : plusieurs leviers permettent d’alléger la note fiscale… à condition de bien comprendre les règles. Faisons le point sur la fiscalité de l’investissement en résidence services étudiante en 2025.
🏯 LMNP : le régime fiscal le plus utilisé
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est le plus répandu pour les investisseurs particuliers. Il s’applique dès lors que vous louez un bien meublé (avec au moins 5 services) et que vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou la moitié de vos revenus globaux.
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (simple mais rarement le plus avantageux)
- Régime réel : permet de déduire toutes les charges et surtout d’amortir le bien
Exemple d’amortissement : Un studio acheté 100 000 € (dont 85 000 € hors foncier) peut être amorti sur 25 à 30 ans, soit environ 2 800 à 3 000 € par an déductibles des loyers. Dans la majorité des cas, cela efface totalement l’impôt sur les revenus locatifs pendant 15 à 20 ans.
💶 La récupération de la TVA : jusqu’à 20 % d’économie
Lorsque vous investissez dans une résidence LMNP neuve avec services (accueil, ménage, petit déjeuner…), vous pouvez récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat.
- Le bien doit faire partie d’un ensemble immobilier géré (résidence services)
- Il faut signer un bail commercial d’au moins 9 ans
- Les services doivent répondre aux critères para-hôteliers (au moins 3 sur 4)
Exemple : Un studio affiché à 120 000 € TTC revient à 100 000 € HT après récupération de la TVA, soit 20 000 € d’économie immédiate.
Attention : en cas de revente anticipée (avant 20 ans), la TVA récupérée est à rembourser au prorata temporis, sauf si l’acheteur reprend la location en résidence services.
🏛️ Censi-Bouvard : défiscalisation directe… mais en fin de vie
Le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait de réduire directement son impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix HT (plafonné à 300 000 €), est arrivé à échéance fin 2022 pour les logements acquis neufs.
En 2025, il n’est plus disponible pour les nouveaux investissements, mais certains contribuables en bénéficient encore pour des acquisitions antérieures. Il ne permettait pas l’amortissement, contrairement au LMNP réel.
👉 Aujourd’hui, le LMNP au réel + récupération de TVA reste bien plus intéressant sur le long terme.
🧾 Frais et charges déductibles
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de notaire (amortis sur 5 ans)
- Les charges de copropriété non récupérables
- Les travaux d’entretien et réparations
- Les honoraires de gestion
- L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- L’amortissement du bien, du mobilier, et des frais de notaire
🔄 Et à la revente ?
La plus-value immobilière est soumise au régime classique des particuliers (hors amortissements), sauf si l’activité devient professionnelle (LMP). Cela signifie :
- Exonération après 22 ans de détention pour l’impôt
- Exonération après 30 ans pour les prélèvements sociaux
💡 Même si le bien est amorti fiscalement, cela n’impacte pas le calcul de la plus-value pour les particuliers au statut LMNP.
📌 En résumé
| Avantage fiscal | Détail |
|---|---|
| 📉 Amortissement | Permet de neutraliser les loyers imposables pendant plusieurs années |
| 💰 TVA récupérable | Jusqu’à 20 % du prix d’achat si résidence avec services + bail 9 ans |
| ✅ Charges déductibles | Frais de notaire, intérêts, travaux, mobilier… |
| 🧾 Régime LMNP réel | Le plus souple et le plus optimisé à long terme |
| ❌ Censi-Bouvard | Supprimé, remplacé de facto par le LMNP + amortissement |
🏁 Conclusion
La fiscalité des résidences LMNP est l’un des grands atouts de ce type d’investissement. En combinant le régime LMNP réel, la récupération de TVA, et une gestion déléguée sans tracas, l’investisseur peut générer des revenus réguliers très faiblement imposés, voire nets d’impôt pendant 15 à 20 ans.