🛠️ Les travaux en résidence LMNP : quand et comment les gérer ?
Investir dans une résidence LMNP, c’est souvent miser sur un bien neuf, moderne et bien entretenu. Pourtant, même dans les résidences récentes, des travaux peuvent être nécessaires à moyen ou long terme pour préserver la qualité des logements et garantir la satisfaction des étudiants. Voici les types de travaux possibles, qui en est responsable, et comment bien les gérer pour sécuriser votre investissement.
1. Quels types de travaux peut-on rencontrer ?
- Travaux d’entretien courant : réparations simples (robinetterie, fenêtres cassées, petites réparations électriques), maintenance régulière (nettoyage, peinture, remise à neuf des sols)
- Travaux lourds ou techniques : gros œuvre (toiture, façade, structure), remplacement d’équipements importants (chaudières, ventilation, ascenseurs), mise aux normes (sécurité incendie, accessibilité, performance énergétique)
- Travaux d’amélioration : rénovation ou modernisation des logements, installation de nouveaux services (box internet, espaces communs)
2. Qui est responsable des travaux ?
- Le gestionnaire/exploitant : gestion courante et petites réparations, maintenance quotidienne
- Le syndic de copropriété : travaux liés aux parties communes (façades, toiture, ascenseurs), participation aux assemblées générales
- L’investisseur : financement de certains travaux d’amélioration ou spécifiques au logement, selon le bail commercial
3. Comment anticiper et planifier les travaux ?
- Contrôle et diagnostic régulier : visites régulières, diagnostics techniques (amiante, plomb, performance énergétique)
- Planification et budget : prévoir une provision pour travaux (10 à 15 % des loyers perçus), vérifier les modalités dans le bail commercial, participer aux assemblées générales
4. Comment financer les travaux ?
- Travaux pris en charge par le gestionnaire : financés via les charges locatives
- Travaux en copropriété : appels de fonds répartis entre copropriétaires
- Travaux spécifiques au logement : à la charge de l’investisseur, sauf disposition contraire dans le bail commercial
Dans certains cas, il est possible de déduire le coût des travaux d’entretien et de réparation des revenus locatifs dans le cadre du régime réel LMNP, ce qui réduit votre imposition.
5. Que faire en cas de travaux importants ?
- Demander un devis détaillé avant toute intervention
- Comparer les offres et vérifier la réputation des prestataires
- Vérifier la prise en charge dans le bail commercial ou par le gestionnaire
- Anticiper l’impact sur la rentabilité et le confort des locataires