Le marché des résidences étudiantes connaît une dynamique remarquable en cette fin d'année 2025. Avec plus de 3,1 millions d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur français et un déficit de logements qui atteint désormais 380 000 places, les fondamentaux du secteur n'ont jamais été aussi solides.
Pour les investisseurs avisés, le marché secondaire offre des opportunités exceptionnelles, combinant rendements attractifs et une fiscalité qui reste, contre toute attente, très avantageuse.
Voici l'analyse complète d'ETUDIANT INVEST sur ce secteur en pleine expansion.
1. Une Pénurie de Logements qui Sécurise la Demande 📈
La démographie étudiante bat des records historiques. Cette population ne cesse de croître, portée par l'allongement des études et l'attractivité internationale de la France. Face à cela, l'offre est dramatiquement insuffisante :
- Les résidences publiques (CROUS) n'accueillent que 6% des étudiants.
- Le déficit national est estimé à environ 380 000 places.
- L'objectif gouvernemental de 35 000 nouveaux logements d'ici 2027 reste insuffisant pour combler le retard.
Conséquence pour l'investisseur : Une visibilité exceptionnelle sur la demande locative. Dans les grandes métropoles, les résidences bien situées affichent des taux d'occupation proches de 100%.
2. Fiscalité : Les Résidences Étudiantes Épargnées par la Réforme LMNP ! 🛡️
C'est l'information capitale de l'année. La loi de finances 2025 a réformé le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations classiques.
Cependant, il y a une excellente nouvelle :
Les résidences de services gérées, dont font partie les résidences étudiantes, sont explicitement exemptées de cette réforme.
À retenir : En investissant dans une résidence étudiante gérée, vous conservez tous les avantages du LMNP au régime réel, notamment la non-réintégration des amortissements lors de la revente. C'est un avantage fiscal majeur par rapport à la location meublée traditionnelle.
3. Pourquoi Choisir le Marché Secondaire (La Revente) ? 💎
Le marché secondaire (l'achat de biens déjà existants) présente des atouts considérables par rapport au neuf, que nous privilégions chez ETUDIANT INVEST :
- Des prix plus accessibles : Les biens se négocient moins chers que le neuf (pas de frais de commercialisation promoteur), offrant un meilleur rendement.
- Des revenus immédiats : Contrairement à la VEFA où il faut attendre la livraison, vous percevez des loyers dès la signature chez le notaire car le bail est transféré automatiquement.
- La sécurité de l'historique : Vous achetez une résidence qui tourne déjà. Vous pouvez vérifier le taux d'occupation réel et le sérieux du gestionnaire avant de signer.
- Frais réduits : Les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf (3-4%), mais cela est largement compensé par le prix d'achat inférieur et l'absence de complexité liée à la TVA.
4. Rentabilité et Financement : À quoi s'attendre ? 💰
Les Rendements
Sur le marché secondaire, les meilleures opportunités peuvent atteindre des rendements bruts de 5% à 6%. Grâce au régime LMNP (amortissements + déduction des charges), la fiscalité est souvent nulle pendant de nombreuses années, préservant votre rendement net.
Le Financement en 2025
Les conditions sont favorables. Après la baisse des taux directeurs, les crédits immobiliers se stabilisent autour de 3% à 3,30% sur 20 ans pour les bons profils. Les banques apprécient ce type d'actif car les loyers sont garantis par bail commercial.
5. Comment Sélectionner le Bon Investissement ? 🎯
Tous les investissements ne se valent pas. Voici nos 4 critères méthodologiques :
- La Localisation : Proximité immédiate des campus et transports. Ciblez les grandes métropoles (Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, etc.).
- Le Gestionnaire : Privilégiez les acteurs solides comme Nexity Studéa, Réside Études ou Les Estudines.
- Le Bail Commercial : Vérifiez la durée restante et la répartition des charges (notamment les gros travaux).
- L'État du bien : Une résidence de 10 ans bien entretenue est idéale. Attention aux travaux à venir dans les parties commune.
Conclusion : Un Marché Porteur pour 2026
L'investissement en résidence étudiante sur le marché secondaire coche toutes les cases : fondamentaux démographiques puissants, fiscalité "refuge" préservée, et rentabilité immédiate.
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